시세 분양가보다 떨어지자 이자 납입 거부
인천·김포 등 94곳 2조8천억 규모 대출분쟁
가계빚 뇌관…분양자 신불자 추락 위험도

인천 청라지구 입주 예정자 2000여명으로 구성된 ‘청라국제금융도시 입주연합회’는 지난해 8월 건설사를 상대로 ‘아파트 분양계약 해제 집단소송’을 제기하고 지금까지 아파트 중도금 대출 이자 납입을 거부하고 있다. 분양 당시 약속한 개발 계획이 이행되지 않고 있다는 이유지만, 집값 시세가 분양가보다 떨어지면서 벌어진 일이다. 자금회수 압박이 심한 건설사들은 계약을 해지할 경우 미분양이 눈덩이처럼 커질 수 있기 때문에 양보할 수 없다는 강경한 입장이다.

수도권 주택가격의 약세가 지속되자 입주와 동시에 손해를 보게 된 분양자들의 집단행동이 빈번해지면서 ‘집단대출 연체’가 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 가계대출 연체율 증가의 주범이 되고 있는데다 채무불이행자 양산으로 이어질 수 있기 때문이다. 특히 우리나라 가계대출 건전성에 가장 크게 영향을 미치는 요인이 주택가격이라는 점에서 최근 집단대출 연체율 상승은 가계대출 부실 위험이 증가한 것으로 해석될 수 있다.

금융감독원이 21일 발표한 ‘집단대출 관련 분쟁현황’을 보면, 지난 4월 말 현재 아파트 중도금대출 등 집단대출 관련 분쟁이 벌어지고 있는 곳은 모두 94개 사업장에 금액은 2조8000억원에 이른다. 집단분쟁은 주택경기 침체가 장기화하면서 분양권 시세가 최초 분양가를 밑도는 아파트가 속출하며 나타나고 있다. 분양자들은 소송 등을 통해 공사부실과 허위 광고 등을 이유로 시행사에 분양계약 취소를 요구하거나, 중도금 대출이자 납부를 거부하고 있다. 이 때문에 대규모 연체가 발생하면서 집단대출 연체율(1.56%)은 올해 들어 큰 폭으로 치솟았다.

집단분쟁은 주로 김포·인천·일산 등 수도권 외곽 지역 택지지구에 집중되고 있다. 지난 2009년 일시적으로 수도권 지역 집값이 회복되자 건설사들이 분양자의 초기 부담을 최소화하는 조건으로 분양률을 높인 곳이다.

앞으로도 건설경기 부진이 예상되는 상황이라 연체율이 추가로 상승할 것으로 예상되고 있다. 한국은행의 분석에 따르면, 집단대출이 이뤄진 단지 가운데 분양가가 주변 주택가격보다 30% 이상 높은 아파트가 58.7%에 이른다. 한은은 이들 고분양가 아파트의 상당수가 미분양 상태여서, 주택가격이 추가로 하락할 경우 집단분쟁이 늘면서 추가로 대규모 연체가 발생할 가능성이 있다고 경고했다. 이런 잠재적 위험성은 지방도 마찬가지다. 지방은 최근 주택가격 상승에 힘입어 주택분양이 급증하고 있고 집값도 주변에 견줘 크게 높은 수준이다. 만약 주택가격 오름세가 하락세로 전환될 경우 지방까지 이런 흐름이 확산될 가능성이 높다.

집단대출을 제공한 은행은 연체율 상승에 따른 자산건전성 악화로 대손충당금이 늘어 신용도에도 영향을 미칠 수 있다.

분양자들의 피해가 커지는 부작용도 우려된다. 소송에서 질 경우 눈덩이처럼 쌓인 연체이자를 한꺼번에 부담해야 하고, 연체기록이 남아 채무불이행자로 전락할 수 있기 때문이다. 현재 중도금 이자 납부를 거부하며 소송에 참가하고 있는 인원은 28개 사업장 4190명에 이른다. 이들은 한사람당 평균 1억원 가량의 중도금 대출을 받고 있어 소송을 1년만 끌게 되더라도 연체이자만 1800만원을 부담해야 한다. 금감원은 피해를 최소화하기 위해 분쟁 발생 가능성이 높은 사업장에 대해 소비자 피해를 사전에 안내하고, 소송에 참여한 은행 고객들에 대해서도 연체사실 통보때 이런 내용을 추가하도록 지도했다.

집단대출 같은 자금용도를 가진 다수의 실수요자 집단을 대상으로 개별심사없이 동일조건으로 취급하는 대출을 말한다. 신규아파트 분양자를 대상으로 하는 이주금, 중도금, 잔금대출이 대표적이다. 이 경우 분양자는 일일이 대출심사를 받지 않아도 되고 대출금리도 저렴하다. 은행 역시 한꺼번에 대규모 고객을 확보할 수 있다. 집단대출은 총부채상환비율(DTI)규제를 받지 않는다.

이재명 최종훈 기자 miso@hani.co.kr