보도자료
(매일경제) 여성전문가 4인의 부동산시장 전망과 투자전략 (균형잡힌 기사, 읽을 가치 !)
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- 등록일
- 2012-07-20 15:37
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지금 부동산시장은 공포도가니…그래도 기회는 있다. (매일경제)
▶▶ 여성전문가 4인의 부동산시장 전망과 투자전략
중장기적으론 중대형 수요 늘어날듯…하반기 전세시장 급등 가능성 낮아!
기사입력
2012.07.20 08:15:11
"주택시장에서 가장 중요한 건 심리입니다. 모든 시장 참여자들이 극단적 사례에 겁을 먹은 것이 현재 주택시장의 문제입니다."
악화일로에 처한 부동산시장 진단을 위해 부동산 시장의 `미녀전문가` 4인방이 뭉쳤다. 이들은 부동산시장 침체가 단기간에 회복되지는 않을 것이라고 진단했다.
하지만 거액의 시세차익에 대한 기대만 접는다면 주택시장의 미래가 어둡기만 한 것은 아니라는 긍정적인 메시지도 함께 남겼다. 내가 살 집, 즉 `주거 안정`에 가치를 두고 시장을 바라보면 돈이 보인다는 것이다.
이들은 부동산 시장에서는 내로라하는 베테랑들이지만 나이 지긋한 전문가들은 아니다. 젊고 활기 넘치는 여성 4인방은 정치권을 향해 `더 이상 150만호 공급 같은 지키지 못할 약속은 하지 말라`는 쓴소리를 하는 데도 거침이 없었다. 서울 충무로 매경미디어센터에서 그녀들이 나눈 이야기다.
◆ 시장 불안심리가 증폭된 상황
－향후 시장 전망은.
▶함영진 부동산써브 부동산연구실장(함)＝거래량이 평년보다 30% 이상 줄었다. 지방은 좋다고 하지만 인구의 절반이 수도권에 살기 때문에 서울ㆍ수도권 시장침체가 더 와닿는 느낌이다. 수요자들은 향후 기회를 엿보려 하지 일반 매물에는 눈길도 주지 않는다. 경제성장률 전망마저 3%로 하향조정돼 심리가 더 위축됐다. 언론 등에 재건축과 중대형 평형, 김포 같은 수도권 서북부 지역의 극단적인 하락 사례가 자주 등장하면서 공포가 조장된 측면도 있다.
▶김규정 부동산114 리서치센터장(규)＝급락한 가격이 쉽게 회복될 여지는 없어 보인다. 최근 금리인하에도 시장 반응은 냉소적이다. 올 초에는 대선이 부동산 시장의 호재가 될 것으로 보는 사람이 많았지만 이젠 대선도 부정적 변수라는 시각이 우세하다. 선거 때문에 부동산 관련 대책이 유야무야되는 느낌이다.
▶양지영 리얼투데이 리서치자문팀장(양)＝5ㆍ10대책 이전에는 정부 대책에 대한 기대감이 있었지만 앞으로는 정부가 규제 완화책을 내놓더라도 큰 영향이 없을 것 같다. 수익형 부동산 인기는 지속되고, 시세차익을 노리는 투자성 상품 가격 하락은 이어질 것으로 본다.
▶김덕례 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원(덕)＝집값이 몇 퍼센트 하락했다는 숫자는 이제 의미가 없다. 너무 수도권에만 집중하다 보니 전국이 나빠보이는 착시효과도 있다. 그리스 문제 등 외생변수에 의한 심리 악화도 크다. 주택시장 영향 변수 중 첫 번째가 심리인데 지금은 불안이 증폭된 상황이다. 정부도 시장이 자꾸 어렵다고만 할 것이 아니라 긍정적인 요인을 찾아 홍보하려는 노력이 필요하다. 주택정책이 실패했다고 지적하는 것도 무리가 있다. 정책 효과를 줄이고 효과 발생 시기를 늦추는 영향이 있기 때문에 정책이 다 실패했다고 보는 것은 잘못된 시각이다.
▶함＝주택시장 흐름은 상반기보다 나아진다고 예단하기 어렵다. 확실히 대세상승기 이후에 양극화와 차별화가 심해졌다. 지방과 수도권, 중대형과 중소형 등의 매매시장의 양태가 달라졌다. 지금은 수익형 부동산이 선호되고 있지만 상품이나 지역, 수요층이 누구인가에 따라 양상이 다르다. 지방과 소형주택 가격도 많이 올라서 지금은 부담감이 높다. 한 가지 다행인 것은 하반기에 전세시장이 크게 오를 가능성이 높지 않다는 것이다.
▶덕＝반드시 집을 사야 한다는 생각은 버려야 한다. 생애주기상 집을 사야 할 시기가 있다. 신혼부부라면 월세에 대한 저항이 작고, 주거이동이 빈번해도 감수할 수 있다. 굳이 무리해서 집을 살 이유가 없다.
하지만 자녀가 생기고, 학교에 다니기 시작하면 정착을 해야 한다. 정착이 교육과 겹치면 포트폴리오를 생각해 주택 구입을 고려해야 한다. 집값이 떨어질까봐 집을 안 산다고 하는데 전세로 살아도 이사비용, 중개수수료, 금융비용 등을 감안하면 꽤 많은 비용이 발생한다. 잘 따져봐야 한다. 지금은 1~2인 가구 증가, 85㎡ 이하 중소형 주택에만 관심이 집중돼 있는데 정작 미래에는 3~4인용 가구를 위한 중대형(85~135㎡) 주택이 부족할 수 있다. 장기적인 관점에서 주택 구입을 고민할 때다.
▶양＝ 가격 추가 하락 전망이 나오고는 있지만 강남의 인프라를 대체할 수 있는 지역이 나오지 않는 한 수요는 꾸준할 것이다. 목동 등 교육여건이 좋은 곳도 마찬가지다. 뉴욕이나 파리도 도심 고급 주거지는 집값이 계속 오른다. 자금사정상 강남이나 목동 진입이 어렵다면 수도권 외곽의 저렴한 아파트를 찾아보는 것이 좋다. 내 집을 갖고 있는 것은 주거안정에 큰 도움이 된다.
▶함＝무리한 대출을 일으켜 큰 시세차익을 기대하는 과거와 같은 투자패턴은 통하지 않는 시점이다. 하지만 랜드마크 단지나 고급 수요는 추세적으로는 유지될 것이다. 대출을 너무 많이 받지 않는 선에서 저가매수 형태로 접근하면 된다. 무주택자라면 정권이 바뀔 때마다 뭔가 대책이 나왔던 점을 고려하면 새 정권이 내놓을 정책을 보고 판단하는 것도 좋을 것 같다. 지방 분양시장은 최근에 좋았지만 집단대출 비중이 높아 2~3년 후 수도권 시장과 같은 악몽이 되풀이될 수도 있을 것 같아 걱정된다.
◆ 기존 오피스텔 수익률 떨어지는 추세
－우후죽순으로 쏟아지는 오피스텔이나 도시형 생활주택 투자 괜찮은가.
▶양＝오피스텔이나 도시형 생활주택은 여전히 관심물건이다. 하지만 공급이 급격히 늘면서 기본적인 조건도 갖추지 못한 상품도 많아졌다. 입지와 환금성을 따져 투자해야 한다.
▶함＝저리의 국민주택기금을 지원받아 자기 땅에 도시형 생활주택을 짓는 것은 여전히 유효한 투자방법이다. 하지만 지어놓은 도시형 생활주택이나 오피스텔을 분양받을 때는 수익률을 잘 따져봐야 한다. 어떤 경우 수익률이 연 3%에 불과할 때도 있다. 기존 오피스텔 역시 매매가격이 올라 수익률이 떨어지는 추세다. 여러 채를 사서 임대사업자로 나설 계획이 아니라면 1~2채만으로는 수익률 보장이 어렵다. 분양업체가 제시한 예상수익률을 그대로 믿어서는 안 된다.
▶덕＝도시형 생활주택은 2년간 제 역할을 확실히 했다. 하지만 이제 도시형 생활주택도 진화하지 않으면 공실 위험을 피하기 어렵다. 1~2인 주택이 그동안 충분히 공급됐다는 전제하에 이제는 평면 등의 진화가 필요하다.
▶규＝최근 1~2년 새 오피스텔 투자자가 부쩍 늘었다. 세종시에서 분양된 오피스텔의 경우 웃돈이 붙었다고는 하지만 거래가 잘 되는 것은 아니다. 오피스텔ㆍ도시형생활주택도 공실과 공급과잉을 고민해야 한다. 깡통주택처럼 입주 시기에 문제가 될 수 있다.
◆ 하우스푸어 대책 필요해
－바람직한 정부정책 방향은.
▶함＝실수요자들은 혼란스러운 시점이다. 하우스푸어 이야기도 나오고 신도시에만 2만6000가구가 입주를 앞뒀다고 하는데 단기적인 공급과다의 폐해도 커질 것이다. 입주 적체 현상은 건설사와 수분양자가 알아서 해결하기를 기다리기보다는 정부에서 협의체를 만들어 조정을 해줬으면 좋겠다.
▶규＝주택시장이 침체라고는 하지만 어느 정도 하방 경직성도 보여주고 있다.
정부도 너무 단기간에 뭔가 성과를 낼 수 있을 것처럼 포장해서 정책을 내놓을 필요가 없다. 그것이 어려움을 자초할 수도 있는 것이다. 솔직하게 장기적으로 주택가격을 연착륙시키겠다는 목표를 공표하고 거기에 맞게 정책을 추진하는 것이 낫다.
▶덕＝정책이 요란하게 발표는 되지만 후속 입법 등이 제대로 되지 않아 집행이 되지 않는 경우가 많다.
분양가상한제도 적기에 시행됐으면 효과를 거뒀을 텐데 정책신뢰가 사라졌다. 무주택자만을 위한 정책이 아닌 국민을 위한 주택정책이 나와야 한다. `다주택자＝투기세력`으로만 볼 것이 아니라 수요자라는 측면을 고려해야 한다. 정부는 그동안 주택공급에 매달려왔는데, 앞으로는 건설 재고를 순환하게 만들고 금융과 주택공급이 혼합될 수 있도록 해야 한다.
▶규＝인구구조ㆍ주택시장이 바뀌어도 청약제도는 그대로라는 것도 문제다.
▶함＝보금자리주택도 문제다. 반값 공급이 공급시장을 교란시킨다. 정권 교체기에 또 공급시장 가지고 무주택자 공급 확대식 정책이 나올까 염려스럽다. 세대분화 ,1~2인 가구 증가에 맞춘 공급ㆍ청약ㆍ택지개발이 필요하다. 도심 정비사업에 대한 해답도 나와야 한다.
■ 재원 부족한데도 `150만가구 공급` 같은 대선空約 이제 그만
전문가들에게 대선 공약에 꼭 반영됐으면 하는 것을 물었다.
`포퓰리즘 공약`은 안 된다고 입을 모았다.
김덕례 연구위원은 "재원이 마련되지 않은 복지는 언급하지 않았으면 한다"며 "보금자리 150만가구 공급처럼 물량 위주의 공급 공약은, 재원이 뒷받침되지 않으면 정권 내내 수정계획 발표하다 끝날 수 있다"고 강조했다.
김규정 센터장도 "부동산정책이 정치적인 목적으로 활용돼서는 안 된다"고 말했다.
그는 "신규 공급보다는 기존 주택 재활용 방안에 대한 구체적인 안이 마련돼야 한다"며 "잉여주택을 활용하는 방안 등에 대해 지자체와 머리를 맞댈 필요가 있다"고 말했다.
함영진 실장은 도심재생과 임대주택 정책을 주문했다.
그는 "전세에서 월세로 넘어가는 과도기라는 점을 감안할 때 세제나 금융상품 등 임대정책도 손을 볼 필요가 있다"고 말했다.
양지영 팀장은 "서민들이 안정적으로 살 수 있도록 전세시장 안정에 가장 역점을 둬야 한다"고 말했다.
매일경제 [이은아 기자 / 정동욱 기자 / 사진 = 김재훈 기자]
